【立地】東京の再開発エリア特集2025｜今注目すべきオフィス街とその将来性

1. 今なぜ「エリア選び」が重要なのか

東京では2020年代に入り、大規模再開発がこれまで以上のスピードで進行しています。虎ノ門、品川、大手町、渋谷、八重洲、日本橋など、都心の主要エリアで次々と大型複合施設や新しいオフィスビルが誕生し、「働く場」と「街の価値」が大きく変わりつつあります。

企業にとって、オフィス立地は単なる住所以上の意味を持ちます。採用力、ブランド力、アクセス性、ビジネス環境の質など、将来的な競争力にも関わる重要要素へと進化しています。

2025年は、東京の再開発が本格的に成果を見せ始める節目の年でもあります。本記事では、特に注目度の高いエリアを厳選し、その特徴・将来性・企業にとってのメリットをわかりやすく解説します。
　

2. 東京の再開発トレンド2025

2025年の東京は、これまでの「ビルの建て替え中心の開発」から、都市全体の価値を高める“未来都市型の再開発”へと進化しています。

その動きを象徴する5つのキーワードを軸に、その背景と今後の展望を詳しく解説します。

① 複合化｜街単位での価値を高める大規模再開発

2025年の再開発では、オフィス単体ではなく「オフィス × 商業施設 × ホテル × レジデンス」を一体化した“複合型プロジェクト”が標準になっています。

虎ノ門ヒルズ、東京ミッドタウン八重洲、麻布台ヒルズのように、 一つの巨大な街区を作り上げることで、ビジネス・生活・文化の機能がシームレスにつながり、「働くだけの街」から「滞在価値の高い街」へと発展しています。

さらに、複合化は企業側にもメリットがあります。社員が移動せずに食事・打合せ・外部会議を完結でき、来客対応でもホテルやラウンジを活用できるなど、ビジネスオペレーションの質が高まる効果が期待できます。

② グリーン＆ウェルビーイング｜働く人の健康に配慮した都市設計へ

近年の再開発では、自然光や緑地を積極的に取り入れた「ウェルビーイングを重視したオフィス」が急増しています。

屋上庭園、ガーデンテラス、バイオフィリックデザインなど、自然環境を感じられる設計は、社員のストレス軽減や生産性向上につながるとされ、企業からの評価も高まっています。

また、高性能換気システムや十分な天井高の確保など、密閉感をなくす工夫もスタンダード化。企業にとっても、こうした環境配慮型オフィスは採用力の強化・離職防止・ブランド価値向上につながるため、2025年の東京再開発では外せない要素となっています。

③ 国際ビジネス都市化｜世界企業が集まる都市機能を強化

東京は今、アジアでも有数の国際ビジネス拠点を目指しています。再開発エリアでは、以下のような“グローバル対応”が進んでいます。

• 外資向けの高水準オフィス
  
  
• 国際会議に対応した大型MICE施設
  
  
• 多言語対応サービス
  
  
• 外国人向け高級レジデンスの併設
  
  
• 空港アクセス強化（特に羽田連絡の強化）
  

特に虎ノ門・六本木・品川は、外資系企業や国際的な官民機関の集積地として、今後さらにグローバル化が進むと予測されています。

こうした動きにより、東京は“国内企業のための都心”から“世界企業が競争する都市”へ変化しつつあります。

④ 高度ICT化｜オフィスビルがスマート化し、生産性を底上げ

2025年以降のオフィスビルは、“ICTインフラのレベルの高さ”が評価基準となります。主なトレンドは以下の通りです。

• ビル全体のIoT化
  
  
• 5G／Wi-Fi6Eの完備
  
  
• AIを活用した空調・照明制御
  
  
• デジタルツインによるビル管理
  
  
• 非接触型の入退館システム
  
  
• 共有ワークスペースの高度予約管理
  

こうしたスマートビル化により、省エネ・コスト削減・効率運用といった経営メリットが生まれるため、再開発エリアは企業にとって“最新の働き方を実現できる環境”となっています。

社員側にとっても、快適でストレスのないワークプレイスにつながるため、長期的な人材戦略にもプラスになります。

⑤ 交通インフラの再整備｜“移動効率”が都市価値を決める時代へ

2025年の東京再開発では、街そのものの魅力だけでなく、人・モノがどれだけスムーズに移動できるか が都市の価値を左右する大きな基準になっています。出社頻度が減ったとしても、ビジネス都市では「移動のしやすさ」が企業活動の生産性に直結するためです。

特に象徴的なのが、品川〜田町エリアを中心とした交通ネットワークの再編です。高輪ゲートウェイ駅の開業以降、国際ビジネス都市としての再整備が進み、空港アクセスもより最適化されつつあります。海外との往来が多い企業にとって、この“移動のしやすさ”は大きな戦略的メリットとなるでしょう。

また、八重洲・日本橋エリアでは歩行者中心の動線設計が進み、人と車の流れを分離することで、街全体の回遊性が大きく向上しています。これにより、歩いて移動しやすい環境が整い、来客や社員がストレスなく移動できる街へと変化しつつあります。

さらに、首都高速の地下化など都市全体の交通システムを根本から見直す取り組みも本格化しており、景観の改善だけでなく、渋滞緩和・安全性向上など、企業活動を支えるインフラとしての価値が高まっています。

こうした一連の動きにより、2025年の東京は「移動の快適さがビジネスの効率を高める都市」へと確実に進化しています。企業が拠点を構える際、交通インフラの今後の伸びしろを見極めることは、ますます重要な視点になるでしょう。
　

このように、2025年の東京は単なる不動産開発ではなく、“都市の機能そのものを再構築するフェーズ”へと突入しています。

企業がオフィス立地を検討する際には、こうした再開発トレンドを理解し、自社の戦略・人材・事業成長に最適なエリアを選択することが求められます。
　

3. 注目エリア① 虎ノ門・麻布台エリア

虎ノ門エリアは現在、東京で最も再開発が活発な地域のひとつです。

特に「虎ノ門ヒルズ」を中心に、国際都市としての存在感を急速に高めています。

特徴

• 政府機関・大企業・外資系企業が多く、ビジネス環境が整備されている
  
  
• 新しい商業施設・ホテル・レジデンスが次々誕生し、街としての魅力が強化
  
  
• 日比谷線「虎ノ門ヒルズ駅」開業により、アクセスが格段に向上
  

オフィス環境

最新鋭のセキュリティ・BEMS（ビルエネルギー管理システム）・災害対応設備を備えたオフィスが集中し、外資系企業やスタートアップが安心して入居できるハイグレード環境が整いつつあります。加えて、緑地やパブリックスペースが豊富に設計されており、働く人が「街の中で自然を感じながら仕事できる」稀有なビジネスエリアへ進化しています。

オフィスワーカー向けの飲食・サービスも拡充され、日常の快適性も大幅に向上しています。

将来性

虎ノ門・麻布台エリアでは、複数の再開発プロジェクトが長期計画として進行しており、国際金融都市としての地位がさらに強化される見込みです。外資誘致の動きも活発で、グローバル企業との連携機会は今後一段と広がっていくでしょう。

また、文化施設・商業施設・オフィスが一体化した都市構造により、「多様な人材が自然と集まる街」へと成長することが期待されています。
　

4. 注目エリア② 渋谷

渋谷はIT・クリエイティブ企業が集まる都内随一のスタートアップ拠点です。

「渋谷スクランブルスクエア」「渋谷ヒカリエ」「渋谷ストリーム」など大規模に再開発が完了し、街の印象が大きく変わりました。

特徴

• 若い人材を採用しやすい“クリエイティブ都市”
  
  
• 商業・飲食・カルチャーが融合した街で、世界的な注目度も高い
  
  
• 東急線・JR線・地下鉄の9路線以上が乗り入れアクセス抜群
  

オフィス環境

開発が進む渋谷駅周辺は、最新IT企業やクリエイティブワーカーに向けた柔軟性の高いオフィスが増加しており、開放的なフロア、自由度の高いレイアウト、共創スペースなどが特徴です。

特に渋谷スクランブルスクエアや渋谷ソラスタのように、「働く・学ぶ・交流する」が一体化した複合環境が整えられており、企業のイノベーション創出を後押しする場所としてより強い存在感を放っています。若手人材が集まりやすい魅力も、渋谷オフィスの大きな強みです。

将来性

渋谷は引き続きクリエイティブ産業やITスタートアップの中心地として拡大が進むと見られ、新規事業やオープンイノベーションの拠点としての存在感が高まっています。今後も駅周辺の再整備が段階的に進むことで、人と情報がさらに流入する“都市型イノベーションハブ”として進化が期待されます。

企業が持つブランド力や採用力にも強い追い風を生む立地として注目が続くでしょう。
　

5. 注目エリア③ 品川・高輪ゲートウェイ

山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」の開業以降、品川・高輪エリアは東京の中でも特に注目度が急上昇しています。

特徴

• リニア中央新幹線の始発駅として期待度が高い
  
  
• 羽田空港へのアクセスが優秀
  
  
• 海外からのビジネス往来が多い企業に最適
  

オフィス環境

国内外の移動が多い企業に適した空港アクセスと鉄道ネットワークを備え、出張・来客の多いビジネスモデルに最適な立地環境が整えられています。また、新たなビジネス施設や宿泊施設が続々と開発されており、「オフィス＋滞在・会議・商談」がワンストップで完結する利便性の高い街へと成長しています。

高輪ゲートウェイ周辺の新しい街区には広い歩行者空間や緑地も設けられ、働きやすさと都市の快適性が両立した環境が整いつつあります。

将来性

リニア中央新幹線の開業を見据え、品川・高輪ゲートウェイは「国内主要都市の移動の中心」へと変貌する可能性が高まっています。これにより、東京の中でも特にビジネス拠点としての価値が向上し、国内企業だけでなく海外企業の進出も加速すると予測されています。

街全体の再編が続くことで、新たな企業集積と国際的なビジネス交流が生まれる土壌として注目度が一層高まっています。
　

6. 注目エリア④ 東京駅周辺（丸の内・大手町・八重洲）

丸の内・大手町は日本を代表するオフィス街として知られています。

2025年に向けて、八重洲側を中心にさらに再開発が加速しています。

特徴

• 日本の企業中枢機能が集まるトップクラスのビジネス街
  
  
• 東京駅直結で地方・海外との行き来が非常にスムーズ
  
  
• ワーカー向けの商業施設・カフェ・ラウンジが充実
  

オフィス環境

東京駅周辺は、日本を代表するビジネスエリアとして、高いブランド価値と落ち着いた景観を併せ持つ都市空間が形成されています。丸の内・大手町には国際的な企業や大手金融機関が集積し、重厚感のある街並みと最新鋭のオフィス機能が融合している点が大きな特徴です。

また、ビル内の設備は次世代型空調や高性能セキュリティが標準化しており、長期間にわたり安定した環境で事業を運営することができます。周辺には上質なレストラン・商業施設・ホテルも多く、国内外のクライアントを迎える際にも極めて利便性の高いエリアです。

将来性

八重洲を中心に大規模な再開発が段階的に進行しており、国際バスターミナルの拡充や歩行者ネットワークの整備によって、国内外の人の流れがさらに活性化することが見込まれます。

また、東京駅前常盤橋プロジェクトをはじめとした超高層ビル群の整備により、新たなイノベーション拠点の形成も期待されています。“伝統的なビジネス街”から“多様な働き方と交流が生まれる都市へ”と進化しており、企業のブランド価値向上に直結する立地として、今後も高い注目を集め続けるエリアです。
　

7. エリア選びで押さえるべきポイント

再開発エリアは魅力が多い一方、どの企業にも最適とは限りません。

エリア選定の際は、以下の観点を重視する必要があります。

エリア選びは、単に「どこが便利か」を判断する作業ではなく、企業がどの方向へ成長していくのかを支える中長期的な意思決定です。企業規模・事業フェーズ・採用計画・業種特性といった複数の要素を掛け合わせて検討することで、無理のない賃料負担で、最大限のパフォーマンスを発揮できる立地を選ぶことができます。

拠点は企業の“顔”であり、“投資”です。将来を見据えたエリア選択は、働き方の質を高め、採用力の向上にも直結します。

自社の強みを最大化できる場所はどこなのか、その視点を持つことが、これからのオフィス戦略ではますます重要になっていくでしょう。
　

8. まとめ

東京の再開発は、企業にとって大きなチャンスです。単なるオフィス移転ではなく、ブランド価値の向上、人材確保、生産性向上につながる戦略的投資となります。

2025年の東京は、「虎ノ門の国際性」「渋谷のクリエイティブ力」「品川の交通力」「丸の内の信頼性」といった、多様な魅力を持つ“選べる都市”へと進化しています。

企業の方向性と将来像に合わせて、最適なエリアを選び、長期的な成長につながるオフィス戦略を描いていくことが重要です。これからオフィスの立地を検討する企業にとって重要なのは、「現在の便利さ」だけではなく、“これから5〜10年で街がどう成長するか” を視野に入れた判断です。

東京では、複数のエリアが同時進行で再開発され、それぞれが独自の価値を持つ都市へと変化し続けています。企業にとっては、事業フェーズ・採用戦略・ブランドの方向性に合わせて、最も適した街を自由に選べる時代が本格的に到来したといえるでしょう。

オフィス立地は、単なる住所ではなく、企業の姿勢を示す「戦略そのもの」です。どの街を選ぶかが、ブランド力や人材獲得力、ビジネスの成長速度を左右します。2025年の東京で、自社の未来を支える最適な一手をどう選ぶか。その判断が、これからの企業競争力を大きく左右していくはずです。