【契約】オフィスの契約期間をどう決める？事業フェーズ別の適正判断

1.“契約期間”はオフィス戦略の中心要素である

オフィスを借りる際、立地や賃料、面積など多くの検討項目がありますが、「契約期間」も同じくらい重要な意思決定項目です。

契約期間は企業の機動性、コスト構造、移転リスク、将来の事業計画に直接影響するため、企業のフェーズに応じた適正判断が求められます。

契約期間が短すぎると、頻繁な移転によるコスト増や長期的な内装投資が難しくなる一方、長すぎると市場環境の変化や人員増減に対応しづらくなるというデメリットもあります。

本記事では、企業の成長段階ごとに「どのように契約期間を決めるべきか」を整理し、実務的なオフィス契約戦略について解説します。
　

2. 契約期間の考え方

オフィスを新たに契約する際、多くの企業がまず注目するのは賃料や立地、面積といった分かりやすい要素です。

しかし、長期的な視点で見ると、これらと同じか、それ以上に企業経営へ大きな影響を与えるのが「契約期間」という要素です。契約期間はオフィス戦略全体の“骨格”となり、事業の柔軟性、設備投資の回収、移転に伴うリスク、そして財務面の安定性に深く関わっています。

短期契約にすれば軽やかに移動できる反面、毎回の移転コストや内装投資の負担が重くなる可能性があります。一方で、長期契約にすると賃料を固定化できたり、内装にしっかり投資できるメリットがある一方、事業環境の変化に迅速に対応しにくくなるという側面もあります。

つまり、「短い＝良い」「長い＝悪い」といった単純な話ではなく、企業の成長段階や事業戦略と密接に連動した“最適な期間”を見極める必要があります。

この章では、契約期間の長短によるメリット・デメリットを客観的に整理し、企業が自社に合った契約期間を判断できるよう、基本的な考え方を解説します。

（1）短期契約（1年〜2年）の特徴

短期契約は、柔軟なオフィス戦略を採りたい企業に向いています。

▼メリット▼

• 人数増減に合わせて移転しやすい
• 市場価格の変動に合わせて見直しやすい
• 内装投資が小さいオフィスとの相性が良い

▼デメリット▼

• 内装費の回収が難しい
• 更新の手間が増える
• 管理会社から敬遠されやすい場合がある

（2）中期契約（3年〜5年）の特徴

最も一般的な契約期間で、企業規模を問わず採用されやすいパターンです。

▼メリット▼

• 期間・柔軟性のバランスが良い
• 内装投資の回収がしやすい
• 管理会社との交渉余地が大きい

▼デメリット▼

• 市況が変わっても契約期間中は固定
• 組織変化に一定の制約が生じる

（3）長期契約（6年〜10年程度）の特徴

安定した大企業・中堅企業に採用されやすい契約モデルです。

▼メリット▼

• 賃料の長期固定により予算計画が立てやすい
• 内装・設備にフル投資できる
• 条件交渉で有利になるケースが多い

▼デメリット▼

• 組織変化に対応しづらい
• 市場賃料が下落しても調整できない
• 途中解約のペナルティが大きい

契約期間を検討する際のポイントは、「どの期間が正解か」ではなく、「自社のフェーズにとって何が最適か」を見極めることにあります。

短期契約には機動力という強みがあり、中期契約にはバランスの良さがあり、長期契約には安定と投資回収のしやすさというメリットがあります。どの選択肢にも明確な価値があり、重要なのはその価値が現在の事業フェーズに合致しているかどうかです。

また、契約期間は一度決めたら終わりではなく、更新のたびに市場環境や組織計画を踏まえて見直すべき領域です。

事業が成長していくほど、オフィスに求める要件や働き方のスタイルは変化していきます。契約期間を柔軟に捉え、変化に応じて最適化していくことで、オフィスはコストではなく“成長を後押しする資産”として機能します。

この章で整理した観点を踏まえ、次の章からは、企業の事業フェーズ別に「どの期間が最適か」をより具体的に掘り下げていきます。
　

3. 創業期（〜20名程度）

創業期は事業モデルが固まりきっていない段階であり、人員計画も流動的です。そのため、オフィス契約期間は短めに設定する方が合理的です。

（1）短期契約が適している理由

• 人数増加が急激に起こりやすい
• 事業が予想以上に伸びた場合の移転を妨げない
• 初期費用や内装投資を抑えて機動力を確保できる

創業期は「先のスケールを阻害しない」ことが最優先であり、賃料や立地よりも柔軟な契約形態が重要となります。

（2）理想的な契約期間

1年〜2年 が目安。
必要に応じ、レンタルオフィスやシェアオフィスで移転リスクを最小化する方法も有効です。
　

4. 成長期（20名〜100名規模）

売上や人員構成が安定し始め、オフィスに求める機能が増えるフェーズです。ブランド発信、採用力強化、業務効率化のためにも「腰を据えたオフィスづくり」が必要となります。

（1）中期契約が適している理由

• 数年単位の成長計画を立てやすい
• 内装投資による生産性向上が期待できる
• 社員の定着やカルチャーづくりに寄与する

一時的な増員・減員を見越した“若干広めのオフィス”を選ぶことで後の移転リスクが減ります。

（2）理想的な契約期間

3〜5年の中期契約がもっとも現実的。
この期間であれば、内装費の回収・採用計画との整合性も取りやすくなります。
　

5. 安定期（100名〜300名規模）

安定期に入ると、企業はオフィスに対して「設備」「ブランド」「快適性」を求める傾向が高まります。

（1）長期契約が有効な理由

• 賃料の長期固定で予算管理が安定する
• 内装・設備に本格投資できる
• 管理会社との交渉が有利になりやすい

特に、ハイグレードオフィスでは長期契約による賃料調整が可能な場合もあり、メリットは大きいです。

（2）理想的な契約期間

5〜7年以上を目安に検討。
事業拡大が安定している企業は、10年契約を選択するケースも増えています。
　

6. 大企業フェーズ（300名以上）

大企業は複数拠点を持つことが多く、「どの拠点にどの機能を置くか」が重要です。契約期間単体ではなく、事業ポートフォリオ全体で判断する必要があります。

（1）長期＋短期の組み合わせが有効

大企業では、以下のように複数契約期間の併用が一般的です。

• コア拠点：長期契約で安定確保
• プロジェクト拠点：短期契約で柔軟対応
• サテライト拠点：1〜2年契約で拡張性を持たせる

単一の契約期間に依存しないことで、市場変動や働き方の変化に強い構造になります。

（2）契約期間の調整権を持つことが重要

更新タイミングをずらし、事業戦略に合わせて契約を見直す仕組みが求められます。
　

7. 契約期間を判断する際のチェックリスト

契約期間を最適化するためには、以下の視点から総合判断することが重要です。

✔ 企業側の要因

□人員計画（増減の幅・スピード）

□事業の安定度

□内装投資の回収期間

□組織カルチャーの成熟度

✔ ビル側の要因

□契約期間の指定（管理会社の意向）

□賃料交渉の可否

□中途解約条項

□更新条件

✔ 市場環境の要因

□オフィス賃料相場

□空室率の状況

□働き方（リモート／ハイブリッド）トレンド

□他社の動向

これらを総合評価することで、最適な契約期間が導き出されます。
　

8. まとめ

オフィスの契約期間は、単に「何年で契約するか」を決める作業ではありません。

企業の成長スピード、採用計画、内装投資の回収、働き方の方向性など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。事業フェーズごとに最適な期間は明確に異なり、創業期には柔軟性、成長期にはバランス、安定期には長期的視点が求められます。

また、市場環境や管理会社の条件は変化し続けるため、契約期間の選定は“契約時点の最適解”にすぎません。むしろ重要なのは、自社の成長過程に合わせて見直しを行い、契約更新や拠点分散などの選択肢を柔軟に組み合わせながら、オフィス戦略全体を最適化していく姿勢です。

契約期間を戦略的に設計することで、オフィスはコストではなく“事業の推進力”となります。企業にとってオフィスは、単なる箱ではなく、成長を支える基盤であるという視点を持ちながら、長期的な価値を見据えた契約判断を行うことが重要です。