【内覧】居抜きオフィスとセットアップオフィス、どちらを選ぶべき？違い・特徴・選び方を徹底解説

オフィス移転や新規開設を検討する際、「居抜きオフィス」や「セットアップオフィス」という言葉をよく耳にするようになりました。どちらも、従来のスケルトンオフィス（内装がない状態）と比べて初期コストを抑えつつ、すぐに使える状態で入居できる点が大きな特徴です。

しかし、「居抜き」と「セットアップ」は似ているようで仕組みや目的が異なります。自社の事業フェーズや働き方によって、どちらを選ぶべきかの判断は変わってくるのです。

この記事では、両者の違いと特徴を整理し、それぞれに向いている企業タイプを具体的に紹介します。オフィス選びのヒントとして、ぜひ参考にしてください。

1. 居抜きオフィスとは？特徴と向いている企業

居抜きオフィスとは、前の入居企業が使用していた内装・設備・家具を残したまま退去し、次の入居者がそれを引き継いで使うオフィスのことです。壁や床、照明、エアコン、会議室のパーテーションなどがそのまま残っており、リフォームや造作工事をほとんどせずに入居できるケースが多くあります。

居抜きオフィスの主なメリット

1. 初期費用を大幅に削減できる
   内装工事や造作が不要なため、スケルトンオフィスと比べて初期費用を3分の1程度に抑えられることも。
2. 入居までのスピードが早い
   現状のまま使えるため、契約から数週間以内に入居可能なケースもあります。
3. 退去時の原状回復費が軽減される場合がある
   条件によっては、次の入居者に設備を引き継ぐことで原状回復費を抑えられることがあります。

居抜きオフィスの注意点

1. 前入居者のレイアウトが合わない場合がある
   動線や会議室の位置などが、自社の業務スタイルに合わないケースも。
2. 内装・設備が古い場合もある
   見た目が劣化していたり、修繕コストが発生することもあります。
3. 撤去条件や造作譲渡契約の確認が必要
   引き継ぐ範囲を契約で明確にしないと、トラブルの原因になることもあります。

居抜きオフィスが向いている企業

• コストを最優先したいスタートアップやベンチャー企業
• すぐに業務を始めたい短期入居の企業
• デザインよりも機能性・スピードを重視する企業

2. セットアップオフィスとは？特徴と人気の理由

セットアップオフィスとは、ビルのオーナーや管理会社があらかじめ内装や家具を整えて貸し出す「完成済みオフィス」のことです。デザイン性の高い空間が多く、入居者は設備工事やレイアウト設計を行わずに、すぐ業務を始められるのが特徴です。

セットアップオフィスの主なメリット

1. デザイン性が高く、採用・ブランディングにも効果的
   洗練された内装や家具付きのため、来客対応や採用活動にも好印象を与えます。
2. 初期費用・工事期間を抑えられる
   家具・設備込みで提供されるため、入居準備のコストと時間を削減できます。
3. 設備トラブルにも対応しやすい
   オーナーが設備を管理しているため、修繕対応がスムーズです。

セットアップオフィスの注意点

1. 賃料がやや高め
   内装・家具込みのため、スケルトンや居抜きより月額賃料が高く設定される場合があります。
2. レイアウト変更の自由度が低い
   内装や家具の変更には制限があり、自社仕様に完全カスタマイズは難しいことも。
3. 退去時に原状回復が必要な場合がある
   条件によっては、入居時の状態への復旧義務が発生することがあります。

セットアップオフィスが向いている企業

• コストを最優先したいスタートアップやベンチャー企業
• すぐに業務を始めたい短期入居の企業
• デザインよりも機能性・スピードを重視する企業

3. 居抜きとセットアップの違いを比較

見た目は似ていても、主体（誰が内装を整えるか）や費用構造が大きく異なります。
以下の表で主な違いを整理してみましょう。

「費用を抑えてすぐに入居したいなら居抜き」、「デザイン性や使い勝手を重視したいならセットアップ」が基本の選び方です。

4. どちらを選ぶべき？ケース別のおすすめ

オフィスを選ぶ際は、目的・フェーズ・優先順位によって最適なタイプが変わります。
以下では、代表的な4つのケースに分けて「居抜きオフィス」と「セットアップオフィス」のおすすめを紹介します。

【コストを最優先したい】⇒ 居抜きオフィス

開業直後や資金を抑えてスピード感を重視したい企業には、居抜きオフィスが最適です。内装や設備がそのまま使えるため、初期費用を大幅に削減でき、そのため短期間で業務を開始できます。また、すでに什器や間仕切りがあるため、すぐに営業体制を整えたい企業にも向いています。

【デザイン性・印象を重視したい】⇒ セットアップオフィス

採用活動や来客対応が多く、企業イメージを重視する場合はセットアップオフィスが最適です。また、家具付きのため、入居後すぐに業務を始められる点も魅力です。オーナーが設計・施工したデザイン性の高い空間で、統一感と清潔感のあるオフィス環境を手軽に導入できます。

【柔軟な働き方・将来的な拡張を考えている】⇒ 居抜きオフィス

将来の人員増加や働き方の変化を想定している企業は、居抜きオフィスの柔軟性がメリットになります。レイアウト変更や一部改修が比較的容易なため、成長段階の企業にも対応しやすいのが特徴です。必要に応じて自社仕様に手を加えられる点も魅力です。

【設備や管理をお任せしたい】⇒ セットアップオフィス

設備や修繕対応をオーナー側が一括で行うため、管理の手間を省きたい企業にはセットアップオフィスが向いています。総務業務の負担を減らし、業務に集中できる環境を整えやすいのが利点です。特に中長期的な利用を考えている企業にとって、メンテナンス面の安心感は大きなポイントになります。

5. 費用相場と注意すべきポイント

費用相場の目安

1. 居抜きオフィス： 坪単価 10,000〜20,000円／月 程度（内装費ほぼ不要）
2. セットアップオフィス： 坪単価 15,000〜25,000円／月 程度（家具込み） 

初期費用としては、スケルトンオフィスの半分以下で済むケースもあります。
ただし、内装や家具が残っている分、退去時の原状回復費用や修繕負担が発生する可能性もあります。

注意ポイント

　✔契約前に「造作譲渡契約書」を確認
　　居抜きでは、設備の所有権や撤去範囲を明確にしておく必要があります。

　✔セットアップでは「変更可否」を確認
　　家具・レイアウトを変更したい場合、事前承認が必要なこともあります。

　✔光熱費・共益費・清掃費など“実質負担”を把握
　　家賃以外の月額コストも含めた「総支出」で比較しましょう。

6. まとめ

「居抜きオフィス」と「セットアップオフィス」は、どちらもスピーディかつコストを抑えて入居できる、現代のオフィス選びにおける有力な選択肢です。

しかし、コスト・デザイン・自由度・管理のしやすさといった面で、それぞれ性格が異なり、いずれの場合も、契約前に「どんな働き方を実現したいか」を明確にしておくことが大切です。

• 初期費用を抑えたい → 居抜きオフィス
• デザイン性・利便性を重視したい → セットアップオフィス

目的をはっきりさせた上で、内覧時に設備・レイアウト・費用条件を丁寧に確認すれば、入居後のトラブルや後悔を防ぐことができます。 また、内覧時には実際の利用シーンをイメージしながら比較検討を行いましょう。 設備・レイアウト・契約条件まで丁寧にチェックすることで、後悔のない選択ができます。

オフィスは、企業の“顔”であり、社員のモチベーションを支える空間です。自社のスタイルやフェーズに合ったオフィスを選び、心地よく働ける環境を整えましょう。