【立地】高層ビルと低層中規模ビルの働き方比較｜企業の成長段階で変わるオフィス戦略

1. 働き方とオフィスの関係性

近年、オフィス選定は単なる立地や賃料の比較だけではなく、「どのビルタイプが自社の働き方に適しているか」という視点で評価されるようになっています。高層ビルと低層中規模ビルは、それぞれに特性があり、働き方・組織文化・オフィス運用に与える影響は大きく異なります。

高層ビルはグレードの高さや設備性能に強みがある一方、移動動線の制約や自由度の低さなどが課題になることがあります。逆に低層中規模ビルは機動性やレイアウト自由度に優れる反面、スペックやブランド力に限界を持つケースもあります。

本記事では、働き方の視点で両ビルタイプを比較し、自社に最適なオフィス環境を選ぶための基準を体系的に整理します。
　

2. 高層ビルの特徴

高層ビルは都市のランドマークとなる大型開発が多く、グレードAの設備仕様や高度なBCP対応を備えている点が特徴です。しかし、働き方の視点では“見えない制約”が生まれやすい側面もあります。

（1）高度なビルスペックと快適性

高層ビルは空調性能・セキュリティ・設備冗長性などが高く、快適性と安全性が優れています。従業員に安心感を与えやすく、グローバル企業の要件にも対応しやすいため、外資系企業や金融機関からの評価も高い傾向にあります。

また、採光・眺望による心理的効果は、従業員満足度の向上に寄与します。

（2）縦動線の制約が働き方に影響する

エレベーター移動は、高層ビル最大の課題となることがあります。出社・昼休み・退勤といったピーク時間帯には待ち時間が生まれ、短時間のフロア間移動も容易ではありません。

これにより、MTG移動のしづらさや、気軽なコミュニケーションの減少といった働き方への制約が発生します。

また、エレベーター停止時のBCPリスクを懸念する企業も一定数存在します。
　

3. 低層中規模ビルの特徴

低層中規模ビルは、働き方の変化に柔軟に対応しやすい点が大きなメリットです。

中小〜成長企業にとっても扱いやすく、レイアウト自由度が高いため、自社文化を反映したオフィスをつくりやすい環境と言えます。

（1）移動のしやすさが働き方の柔軟性を高める

フロア移動はエレベーター負荷が少なく、場合によっては階段での移動も十分可能です。この“短距離移動のしやすさ”は、コミュニケーション量の増加、部門間連携の強化、スピーディな意思決定に寄与します。

特にスタートアップやプロジェクト型組織には大きなメリットです。

（2）レイアウト自由度の高さ

低層ビルは整形フロアであることが多く、柱も少ないため、働き方に合わせたレイアウトを構築しやすい特徴があります。チームの増減に柔軟に対応できるため、急成長企業に適しています。

一方で、高層ビルほどの設備スペックを求める企業にとっては不足点もあり、どこまで性能を重視するかが選定のポイントとなります。
 

4. 生産性への影響

ビルタイプが変わるだけで、日々の働き方や生産性に影響が生じます。

ここでは、動線設計やコミュニケーション、集中環境といった要素から比較します。

（1）高層ビルは“計画的な動線”が前提となる

高層ビルでは縦動線が制約されるため、自然なフロア間移動が難しく、コミュニケーションは計画的に行う傾向になります。

MTGは基本的に同一フロアで完結する前提になり、フリーアドレスを導入しても実質的な移動範囲が限られる場合があります。

（2）低層ビルは“偶発的な接点”を生みやすい

低層ビルは動線が短く、部署間の行き来が容易であるため、偶発的なコミュニケーションが自然に増えます。

イノベーションやスピードを重視する組織文化を持つ企業にとっては、この偶発性が大きな価値となるケースがあります。また、階段を使った移動は健康促進にも寄与し、社員の行動の幅も広がります。
　

5. 福利厚生・採用ブランディングへの影響

ビルタイプは企業ブランドにも直結します。

働く環境が魅力的かどうかは採用競争力を左右するため、企業はブランディング視点での評価も欠かせません。

（1）高層ビルはブランド力に優れる

高層ビルは視認性が高く、外観や共用部のデザイン性も優れているため、候補者や顧客に対して強いブランド印象を与える効果があります。受付やエントランスの高級感は企業の信頼性を補強し、プレゼンス向上にも寄与します。

また、眺望や共用ラウンジなどの付帯価値は、オフィス環境そのものを福利厚生として活用できるため、「働く場所に魅力を感じてもらう」ことが重要な企業には大きなメリットです。

（2）低層ビルは働きやすさによる内的ブランドを強化

低層ビルは派手な外向きブランドこそ弱いものの、日常の働きやすさや心理的な距離感の近さが内向きの企業文化を強化し、社員満足度を高める傾向があります。動線が短く、コミュニケーションが取りやすい環境は、チーム連携や職場の一体感を醸成しやすく、結果として“在籍したくなる職場”につながります。

また、レイアウト自由度の高さから自社らしい空間づくりがしやすく、コーポレートカルチャーの浸透にも効果的です。
 

6. コスト構造と運用の違い

高層ビルと低層ビルでは、入居後のランニングコストにも差があります。

（1）高層ビルは賃料・共益費が高い傾向

高層ビルは設備仕様が高性能で、空調・電源・警備・縦動線など多方面にわたる高度なシステムを維持するため、賃料だけでなく共益費も相応に高く設定される傾向があります。また、空調の時間外利用費用や入退室管理システムの運用コストなど、日常運用に伴う追加費も積み重なりやすく、長期的に見ると総コストは大きくなりがちです。

企業が高層ビルを選定する場合は、快適性やブランド力とのバランスを見ながら、どこまで投資対効果を見込めるかを慎重に判断する必要があります。

（2）低層ビルは運用コストが抑えやすい

低層中規模ビルは、設備仕様がシンプルであることが多く、警備・空調・保守といった運用負担が比較的軽くなるため、ランニングコストを抑えやすい点が特徴です。加えて、レイアウト変更や部分改修が低コストで実施しやすく、成長企業特有の組織変化にも柔軟に対応できます。

長期的なコスト最適化を目指す企業にとっては、予算管理がしやすく資金繰りを安定させやすい点が大きなメリットと言えます。設備投資を必要とする場合でも、高層ビルと比べて改修の自由度が高い点も魅力です。
　

7. 成長フェーズ別の最適なビルタイプ

企業の成長ステージによって求める働き方や組織構造は大きく変わるため、どのビルタイプが適しているかも自ずと変化します。とくに採用スピードや戦略転換が頻繁に起こる企業では、ビル選定の正確さが業務効率や企業文化に直結します。

ここではフェーズごとに最適なビルタイプの傾向を整理します。

（1）スタートアップ〜急成長フェーズ

スタートアップや急成長段階の企業は、事業拡大や人員増加が短期間で発生しやすく、働き方も頻繁に変化します。そのため、固定的なレイアウトしか組めない環境では成長スピードに追いつけず、日常業務に支障が出る可能性もあります。

低層中規模ビルが選ばれやすいのは、このフェーズ特有の“変化対応力”を支えやすいからです。

＜このフェーズで重視されるポイント＞

• 機動力・コミュニケーション重視
• 変化に対応しやすいレイアウトが必要
  → 低層中規模ビルがフィットしやすい

特に、短い動線によってメンバー同士の関係性が自然に強まり、スピードと密度が求められる事業成長期には大きなメリットとなります。

コスト負担も比較的軽いため、限られた資源の中で最大のパフォーマンスを発揮したい企業にとって理想的な環境です。

（2）成熟期〜ブランド確立フェーズ

事業が安定し、企業ブランドや外部評価を重視するステージに入ると、オフィスに求める基準も大きく変化します。

採用・顧客対応・グローバル基準への適合など、対外的な“見え方”が事業成長に影響するため、高層ビルの特性がより強く活きるようになります。

＜このフェーズで重視されるポイント＞

• 安定した業務基盤
• 外部へのブランド力強化
  → 高層ビルのメリットが活きる

高層ビルはプレゼンス・設備性能・耐震性・BCP対応などが優れており、信頼性を重視する顧客や候補者への印象を高める効果があります。

また、グローバル企業との取引が増えるフェーズでは、国際基準のオフィススペックが求められる場面も多く、高層ビルが最適解となりやすい点も特徴です。
　

8. まとめ

高層ビルと低層中規模ビルは、設備性能・動線・働きやすさ・コスト構造といった複数の観点で大きく性質が異なります。どちらが優れているかという単純な話ではなく、企業の成長フェーズ、組織文化、働き方の方針によって最適な選択肢が変わることが本稿の重要なポイントです。

高層ビルはブランド力や設備性能に優れ、成熟企業や外部評価を重視する組織に向いています。一方で、低層中規模ビルは動線効率と柔軟性が高く、変化の多いスタートアップやスピード重視のチームにフィットします。

つまり、オフィス選びは「今の働き方」と「これからの働き方」を結びつける経営判断であり、ビルタイプの選定は組織づくりそのものに影響する意思決定です。自社のフェーズと働き方の優先順位を整理した上で最適な環境を選ぶことで、オフィスは単なる“場所”ではなく、企業成長を支える戦略的なインフラへと変わります。